Non vi è alcuna incompatibilità tra la dichiarazione di disdetta del contratto di locazione in vista della sua futura scadenza e la comunicazione che l’art. 38 della legge n. 392 del 1978 impone al locatore di effettuare al conduttore, nel caso in cui abbia intenzione di alienare a terzi l’immobile locato, ai fini dell’esercizio del suo diritto di prelazione. Si tratta di dichiarazioni che operano su piani dei tutto diversi: la prima è diretta ad impedire la rinnovazione dei rapporto di locazione alla scadenza; la seconda è diretta a consentire al conduttore l’esercizio della prelazione per l’ipotesi di alienazione dell’immobile locato. Esse pertanto non interferiscono affatto tra di loro. La disdetta impedisce la rinnovazione della locazione; la denuntiatio ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 si inserisce nel procedimento all’esito del quale il conduttore può rendersi acquirente dell’immobile, ovvero lo stesso può essere alienato a terzi (o non essere alienato affatto). Nel primo caso (esercizio della prelazione ed acquisto dell’immobile da parte del conduttore), ovviamente, l’automatico scioglimento del contratto di locazione renderà priva di effetti pratici la disdetta, una volta intervenuta l’alienazione in favore del conduttore; nel secondo caso, invece, la disdetta produrrà tutti i suoi effetti, impedendo la rinnovazione della locazione alla scadenza, e ciò sia nel caso in cui l’alienazione dell’immobile locato ad un terzo comporti il subingresso del nuovo proprietario nel contratto di locazione, sia nel caso in cui non si verifichi alcuna alienazione e il rapporto prosegua tra le parti originarie.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 19 ottobre – 15 novembre 2016, n. 23219
Presidente Ambrosio – Relatore Tatangelo
Fatti e svolgimento dei processo
L’ATER (già I.A.C.P.) di Roma agì in giudizio nei confronti di E.S. onde ottenere da questi il rilascio per finita locazione di un immobile sito in Roma e destinato ad uso commerciale. Il convenuto, nel resistere, propose a sua volta domanda riconvenzionale per ottenere il rimborso di spese effettuate per la manutenzione e la conservazione dell’immobile. Il Tribunale di Roma accolse la domanda principale (dichiarando cessata la locazione al 30 aprile 2005) e rigettò la domanda riconvenzionale. La Corte di Appello di Roma, in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda di rilascio dell’ATER, dichiarando assorbite le domande riconvenzionali dei convenuto. Ricorre IATER, sulla base di tre motivi. Resiste con controricorso lo S.. Parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c..
Motivi della decisione
- Con il primo motivo del ricorso si denunzia «violazione ed errata applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3, c.p.c. in relazione agli art. 38 e 39 L. 392/1978». Con il secondo motivo del ricorso si denunzia «violazione ed errata applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3, c. p. c. in relazione agli art. 38 e 39 L. 392/1978» Con il terzo motivo del ricorso si denunzia «violazione ed errata applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3, c. p. c. in relazione agli art. 38 e 28 L. 392/1978». I tre motivi dei ricorso pongono analoghe questioni giuridiche, il che ne impone la trattazione congiunta. Essi sono fondati. L’ente ricorrente deduce (con il primo motivo) che la comunicazione al conduttore in vista del procedimento di alienazione degli immobili pubblici non poteva essere assimilata alla denuntiatio prevista dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392, ma costituiva un mero interpello ricognitivo delle intenzioni dei conduttore in ordine ad una eventuale successiva proposta di vendita contenente gli elementi del contratto (tanto che nel modello predisposto era espressamente prevista la dichiarazione dei conduttore di essere a conoscenza dei fatto che la sua adesione non impegnava l’ente all’alienazione). Precisa inoltre (con il secondo motivo) che quella comunicazione non poteva essere in nessun caso intesa come denuntiatio ai sensi dell’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 anche perché essa non conteneva le condizioni dei contratto di vendita da stipulare, come è invece obbligatoriamente previsto per la suddetta denuntiatio, in base alla norma richiamata. Infine (con il terzo motivo) sostiene che – anche a prescindere dalla esatta qualificazione della comunicazione inviata al conduttore – non vi è alcuna incompatibilità tra disdetta del contratto di locazione e denuntiatio di cui all’art. 38 della legge n. 392 del 1978, dal momento che tanto la disdetta che l’esercizio della prelazione fanno in realtà venir meno la locazione, e quindi deve escludersi ogni contraddizione tra le relative dichiarazioni. È senz’altro da condividere l’argomento in diritto di cui al terzo motivo, per cui non vi è alcuna incompatibilità tra la dichiarazione di disdetta del contratto di locazione in vista della sua futura scadenza e la comunicazione che l’art. 38 della legge n. 392 del 1978 impone al locatore di effettuare al conduttore, nel caso in cui abbia intenzione di alienare a terzi l’immobile locato, ai fini dell’esercizio del suo diritto di prelazione. Si tratta di dichiarazioni che operano su piani dei tutto diversi: la prima è diretta ad impedire la rinnovazione dei rapporto di locazione alla scadenza; la seconda è diretta a consentire al conduttore l’esercizio della prelazione per l’ipotesi di alienazione dell’immobile locato. Esse pertanto non interferiscono affatto tra di loro. La disdetta impedisce la rinnovazione della locazione; la denuntiatio ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978 si inserisce nel procedimento all’esito del quale il conduttore può rendersi acquirente dell’immobile, ovvero lo stesso può essere alienato a terzi (o non essere alienato affatto). Nel primo caso (esercizio della prelazione ed acquisto dell’immobile da parte del conduttore), ovviamente, l’automatico scioglimento del contratto di locazione renderà priva di effetti pratici la disdetta, una volta intervenuta l’alienazione in favore del conduttore; nel secondo caso, invece, la disdetta produrrà tutti i suoi effetti, impedendo la rinnovazione della locazione alla scadenza, e ciò sia nel caso in cui l’alienazione dell’immobile locato ad un terzo comporti il subingresso del nuovo proprietario nel contratto di locazione, sia nel caso in cui non si verifichi alcuna alienazione e il rapporto prosegua tra le parti originarie. Le considerazioni che precedono sono assorbenti, ai fini dell’accoglimento del ricorso. È però opportuno precisare che nella sentenza impugnata viene impropriamente assimilata la comunicazione di cui all’art. 38 della legge n. 392 del 1978 e la comunicazione di avvio delle procedure per l’alienazione degli immobili di proprietà pubblica. Si tratta di due comunicazioni che differiscono notevolmente, invece, sia quanto a natura che quanto ad effetti. Ed invero la prima «non ha natura di proposta contrattuale (ovvero di mera informativa di un generico intento di avviare trattative negoziali), ma riveste carattere di atto formale di interpello vincolato nella forma e nel contenuto, sicché la corrispondente dichiarazione del conduttore di esercizio della prelazione non costituisce l’accettazione di una precedente proposta, e non comporta l’immediato acquisto dell’immobile», ma determina «la nascita dell’obbligo, a carico di entrambe le parti, di addivenire, entro un preciso termine, alla stipula del negozio di alienazione con contestuale pagamento del prezzo indicato dal locatore» (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 20671 del 25/09/2009, Rv. 609965). Essa deve quindi contenere tutti gli elementi dei contratto di vendita, per consentire al conduttore il concreto e immediato esercizio della prelazione, con correlativa insorgenza di un obbligo di contrarre per entrambe le parti. La seconda, invece, non solo non ha natura di proposta contrattuale, ma neanche contiene (né deve contenere) gli elementi essenziali dell’eventuale futuro contratto di vendita. In relazione ad essa questa Corte ha infatti ormai chiarito che il diritto di opzione o prelazione dei conduttori non è immediatamente esercitabile, ma lo è esclusivamente quando l’ente abbia validamente ed adeguatamente manifestato la specifica volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione, consistente in una determinazione negoziale dell’ente di cedere l’immobile, onde non può configurarsi un obbligo di dismettere il patrimonio immobiliare di tali enti discendente direttamente dalla legge che si configuri come una peculiare offerta pubblica imposta dal legislatore (cfr. in proposito: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 21988 del 24/10/2011, Rv. 619701; conf.: Sez. 3, Sentenza n. 20550 dei 30/09/2014, Rv. 632360; in senso sostanzialmente conforme, cfr. anche: Sez. U, Sentenza n. 6023 del 25/03/2016, Rv. 638992; Sez. U, Sentenza n. 9692 del 22/04/2013, Rv. 625792). È evidente che l’esclusione di possibili interferenze tra la disdetta della locazione e la denuntiatio di cui all’art. 38 della legge n. 392 del 1978 è a maggior ragione da affermarsi in relazione alla semplice comunicazione di avvio delle procedure di alienazione degli immobili pubblici, dalla quale non sorge, neanche in caso di adesione del conduttore, alcun immediato obbligo negoziale. 2. Il ricorso è accolto. La sentenza impugnata va cassata in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità, la quale rivaluterà la fattispecie conformandosi al seguente principio di diritto: «non sussiste alcuna incompatibilità tra la disdetta del contratto di locazione in vista della sua futura scadenza e la comunicazione che il locatore, ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392 del 1978, deve effettuare al conduttore nel caso in cui abbia intenzione di alienare l’immobile locato, ai fini dell’esercizio del diritto di prelazione, e tanto meno tra la prima e la comunicazione di avvio delle procedure di alienazione degli immobili pubblici, dalla quale, in mancanza di una specifica proposta di alienazione, consistente in una determinazione negoziale dell’ente di cedere l’immobile, non sorge alcun immediato obbligo negoziale di contrarre neanche in caso di adesione del conduttore».
P.Q.M.
La Corte: – accoglie il ricorso e cassa in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.