E’ consolidato l’orientamento di questa Corte secondo il quale il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, comma 2, c.c., debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non permettano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico, senza che abbia rilievo dirimente, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione edilizia relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell’edificio.
L’aspetto architettonico, cui si riferisce l’art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, sottende una nozione diversa da quella più restrittiva di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c., dovendo l’intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l’originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, in ogni modo, esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, e verificando l’esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità.
L’indennità di sopraelevazione prevista dall’art. 1127, comma 4, c.c. trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell’ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio ed intende, perciò, compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato. L’indennità ex art. 1127, comma 4, c.c., configura, pertanto, un debito per responsabilità da atto lecito, e non per fatto illecito, ex art. 2043 c.c..
L’azione promossa dai condomini per ottenere il risarcimento dei danni contro il proprietario dello ultimo piano che abbia eseguito una sopraelevazione, per la compromissione della statica dell’edificio e del suo aspetto architettonico, o per la diminuzione di aria e luce ai piani sottostanti, deduce, pertanto, un credito risarcitorio autonomo e distinto rispetto a quello inerente all’indennità prevista dal quarto comma dell’art 1127 c.c., la quale suppone l’accertata insussistenza dei presupposti del risarcimento; ne consegue che la domanda promossa per far valere il primo credito non può comportare implicito esercizio del secondo.
La legittimazione ad esercitare il diritto all’indennità di sopraelevazione ex art. 1127, comma 4, c.c., spetta ai singoli condomini (che rivestivano tale qualifica al tempo della sopraelevazione: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1263 del 15/02/1999) e non all’ente condominiale unitariamente inteso.
Cassazione Civile Sent. Sez. 2 n. 23256 / 2016