Per quanto riguarda la determinazione della spesa ammissibile alla detrazione per i lavori riguardanti il tetto condominiale, oggetto del quesito, si evidenzia preliminarmente che in base all’art. 1117, comma 1, numero 1), del codice civile il tetto costituisce una delle parti dell’edificio necessarie all’uso comune ed è oggetto di proprietà comune dei titolari delle singole unità immobiliari dell’edificio se non risulta il contrario dal titolo.
Il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dall’art. 1123 del codice civile prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. ”. Con circolare n. 57/E del 1998, il Ministero delle finanze ha specificato che, in caso di spese intervenute sulle parti comuni condominiali, la detrazione per la riqualificazione del patrimonio edilizio deve essere calcolata in base alle quote millesimali di proprietà.
Tale criterio si ritiene possa essere superato a condizione che, in conformità al citato art. 1123 del cod. civ, l’unanimità dei condomini ha acconsentito all’esecuzione dei lavori con sostenimento delle relative spese da parte dell’istante, derogando al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali.
Ciò premesso, si ritiene, con riferimento ai limiti massimi di detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, che il contribuente istante, con riguardo all’intervento sulla parte comune condominiale (il tetto), abbia diritto a fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, anche eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base ai millesimi di proprietà, comunque entro il limite massimo di detrazione di euro 60.000 previsto dal comma 345 dell’art. 1 della legge n. 296 del 2006.
In altri termini, per i lavori condominiali, il condomino istante può sfruttare interamente il limite di detrazione previsto dalla norma citata per la propria unità immobiliare, ma non può avvalersi dei limiti attribuibili ad altre unità immobiliari del medesimo condominio.
Con riguardo alla cessione del credito, si rinvia a quanto precisato nel provvedimento del Direttore dell’agenzia delle Entrate del 28 agosto 2017 (prot. 165110), che, con riferimento al credito cedibile, ha specificato (punto 3.2) che “il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.”
In conclusione, tenuto conto della normativa e dei documenti di prassi richiamati, si ritiene che in presenza di apposita convenzione stipulata in forma scritta tra tutti i condomini, che attribuisca all’istante la possibilità di sostenere le spese di rifacimento del tetto, lo stesso possa cedere la detrazione sulla spesa.
Rsposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate del 27 giugno 2019, n. 213